法治周末记者 孟伟

元宵节过后，不少企业要求员工陆续返城复工，而让一些人没想到的是，他们辗转回到工作城市后，却面临“无家可归”的困境。

疫情防控期间，全国多地出现了对租房者实行禁入、劝返等事件，甚至有长租公寓企业劝租客退租换租，由此引发的租房纠纷引起了社会关注。

“租客和业主享有的权利是一样的”

“居委会说我们是合租不具备居家隔离条件，不让我们进小区，让自己每天花350元去宾馆隔离14天。”正计划返京复工的刘丽被自己所租住小区的居委会一个电话拦在了北京城外。

刘丽租的房子在北京市昌平某小区，她本计划2月16日回北京自我隔离14天后回单位上班。面对她的困惑，居委会只以“市里规定”“如果有人先回来，另一个人就必须自费去集中隔离”含糊回应。

除北京外，陕西省西安市也有部分小区的租客遇到了同样的情况，有租客吐槽：“2月10号复工，小区不让外来人员进小区，让去宾馆隔离14天，宾馆的钱都快比我挣的钱多了，有家不让回。”浙江省部分地区也出现了租户无法进入社区被要求去宾馆集中隔离的情况。

对于小区的上述管控措施，受访专家认为并不合理。

北京金诉律师事务所主任王玉臣接受法治周末记者采访时说：“北京市虽然发布通告要求‘所有返京人员到京后均应观察14天’，但是这种观察一般是要求返京人员居家自我隔离。除非遇到了极特殊情况，比如发烧咳嗽等疑似病例。这种“一刀切”的做法不仅不合理，也不合法。”王玉臣还指出，不论是小区、社区还是物业公司，都没有权利禁止租户进入小区，这侵犯了租客居住使用所承租房屋的权利。

中国人民大学法学院教授刘俊海认为，租赁合同有效期内的租客和业主享有的权利是一样的。租房人有权回到出租屋内，房子的租赁合同依旧有效，还需要履行。按照规定，返城人员有权在自己租住的房屋内完成14天的自主隔离。

看到有些地方对因需要租住酒店的，政府会给予一定的住宿补贴。刘丽更关心到宾馆集中隔离的费用应该由谁来承担?

刘俊海和王玉臣均对法治周末记者表示，自己租住的房子不让住而被强制要求住宾馆以完成隔离的话，造成的损失和住宿费用，应该由提出要求的一方负担。

长租公寓借机退租属违规违约

近日，北京、上海、深圳等多地蛋壳公寓的租客在微博上爆料称，蛋壳方面打电话向租客提出退租、换租的要求。2月16日，人民网微信公众号发布的《涨租、逼退……房屋中介发的什么财?》也曝光了这一现象。

蛋壳公寓的租客郝一桐（化名）向法治周末记者陈述了自己的遭遇。

去年10月，她与蛋壳公寓签订了一年的房屋租赁合同，一次性付清了一年的房屋租金。

2月16日中午，郝一桐接到了蛋壳公寓工作人员的电话，向她提出“因疫情不可抗力，房东要收回房子，在月底之前必须搬走，如果不能搬走，可以进行换租。”她透露，已经联系到了业主，对方称并没有要收回房子并表示近一两年内不打算将房子收回。

“疫情当前，我现在能搬到哪儿去?蛋壳公寓承诺可以帮忙找同小区的房子，但是同等面积的房价格要增加700至800元。”郝一桐没有接受工作人员提出的换租建议，她所担忧的除了价格高之外，在疫情期间搬家还承受被感染的风险。

在疫情期间，长租公寓是否能够以“不可抗力”为由拒绝履行租赁合同，也成为了郝一桐心中的疑问。

刘俊海向法治周末记者表示，“不可抗力”不可以随意使用，只有疫情导致房屋租赁合同在法律上、事实上履行不能的情况才能够例外解除租房合同，他举例称，像某小区，整个小区由于确诊病例过多被强制封闭了，在客观上确实没办法住了。

王玉臣认为，如果上述爆料属实，蛋壳公寓涉嫌违规违约。他也提醒，“不可抗力”不能成为强制要求租客退租并不给予补偿的理由。根据合同法的规定，不可抗力构成部分或全部免除责任的大前提是因不可抗力而不能履行合同，而且还要衡量不可抗力的具体影响。一般情况下，疫情并不会导致租房合同不能履行，长租公寓没资格，更没权利用疫情为由强制要求租客退租;其次，不可抗力是有明确定义的，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在适用上，这种客观情况和所产生的结果需要有直接因果关系，上述长租公寓显然涉嫌滥用不可抗力这一法律概念。再次，再退一步讲，即使真的因为疫情原因直接导致公寓不能居住了，也应当给予补偿。公平原则是民法的基本原则，即使出现了这种情况，也要兼顾公平，不能让所有的损失都由租客来承担。

此外，租客在换租、退租、搬家期间很可能会给疫情防控增加负担，如果因此而造成了新的病例出现，或者扰乱了当地的疫情防控，长租公寓还可能受到相应的行政处罚，承担相应的法律责任。

法治周末记者联系了蛋壳公寓的工作人员，对方回应称：“蛋壳不会强制业主和租客，中间我们或许由于客服人力不够、部分人沟通态度不好导致了一些误会，给大家道歉。我们都在积极解决，希望业主和租客们给我们一些时间。”

目前，蛋壳公寓为面临退租的租客提供了3个方案：第一，在蛋壳现有房源中进行换租并享受大力度折扣以及补贴;第二，对于房东已解约，租客无法立即返回房屋的，尽量协商延期，如若协商无果由蛋壳负责暂管;第三，如果选择退租，租客可享受免费退租。该工作人员还强调，如果蛋壳方因不可抗力、房东解约等原因让租客退租、换租的，押金会正常退给租客，也不会产生违约金。

该工作人员称，目前，蛋壳公寓针对上述情况已经组成了专项服务小组联系房东和租客作出一对一的协商。

不能单方强制房东减免租金

除租户外，很多业主也爆料称，已经逾期多天未收到蛋壳公寓的租金了。

武汉的业主江孜（化名）向法治周末记者反映，按照和蛋壳公寓的合同，本来应该2月4日收到的房租款已经逾期13天没有收到了。

她致电蛋壳公寓时，收到的回复是“因为疫情影响，他们决定武汉地区免租3个月”，不过江孜并不认同蛋壳公寓不予告知便直接执行免租计划的行为。

2月17日，蛋壳公寓微信公众号上发布《致广大房东的真心话》一文，就近期蛋壳房东关心的问题作出回应。在文章中向房东表示歉意，称“让本该有的协商，变成了一种‘通知’”，表示会充分尊重房东的意愿，沟通出一个大家都能接受的解决方案。

但截至发稿前，江孜还没有接到蛋壳公寓负责人给出的新的沟通方案。

王玉臣认为，长租公寓无权直接单方面强制房东减免房租。遇到这种情况，房东可以明确拒绝，甚至可以追究其违约责任。如果真的遇到了特殊情况需要减免，房东也有权利要求长租公寓在合理期限内提供证明，否则也可以直接拒绝。

同时王玉臣还提出，如果长租公寓单方强制要求解约，应当承担违约责任。疫情暴发确实可能给企业造成了损失，长租公寓可以与房东去协商，申请减免一定的租金，实际上也有一部分房东会同意减免，但是不能直接无视契约精神，“甩锅”给房东，让房东去承担所有的损失。